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Le bail commercial : La loi n° 49.16 entre en vigueur

Comme prévu par la loi n° 49.16 régissant le bail commercial, les disposition de la nouvelle loi sont entrées en vigueur depuis le 11 février (2017)
Le dahir du 18 juillet 2016 (13 Chaoual 1437) relatif aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal portant application de la loi n° 49.16 est publié au bulletin officiel du 11 août 2016 édition générale n° 6490
L’entrée en vigueur de la nouvelle loi veut dire que les dispositions du dahir du 24 mai 1955 deviennent abrogées. L’abrogation touche également les dispositions de l’article 112 de la loi n° 95.15 formant code de commerce.
  • La déclaration fiscale annuelle est le principal baromètre dans la fixation de l’indemnité sur l’éviction !
Selon l’article 7 de la loi n° 49-16, le calcul de la valeur du fonds de commerce est désormais basé principalement sur les 4 dernières déclarations fiscales.
Les autres éléments à considérer pour déterminer le montant de l’indemnité sont: les frais d’aménagements et travaux réalisés par le locataire et les frais de déménagement.
  • Le-pas-de porte enfin reconnu !
Il s’agit d’un autre élément qui sera pris en considération lors de la fixation de l’indemnité d’éviction. Le dernier alinéa de l’article 7 de la nouvelle loi en fait référence pour la première fois.
Fiscalement, il faut faire la différence entre deux situations de pas-de-porte, selon s’il est versé comme un supplément de loyer ou comme une indemnité d’éviction. Dans le premier cas, doit être déclaré par le propriétaire en tant que revenu foncier. Est assujettie à la Taxe sur la valeur Ajoutée (TVA).
Quant au locataire, il doit déduire le pas de porte de ses résultats en fonction de la durée du contrat (1/9e par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas. Dans le deuxième cas, le Pas-de Porte aucune imposition ne devra être appliquée car l’indemnité est considérée comme la contrepartie de la dépréciation de la valeur du local.
  • Quid des pharmacies d’officine ?
Selon l’article 61 de la loi n° 17-04 portant code du médicament et de la pharmacie, les locaux abritant des officines de pharmacie sont régis par les dispositions du dahir du 24 mai 1955 abrogé.
Par conséquent, les nouvelles dispositions de la loi n° 49.16 deviennt applicables aux officines depuis le 11 février (2017) par la force de l’article 1er de la loi qui détermine le champ d’application de la loi.
  • Les exclus du champ d’application de la loi n° 49-16

La nouvelle loi ne s’applique pas à plusieurs contrats comme dispose l’article de 2 de la loi. Ainsi, la liste des contrats exclus du champ d’application de la loi se dressent comme suit :

– Les contrats de bail qui ont pour objet les locaux situés à l’intérieur des Malls qui sont gérés sous une seule enseigne  (Morocco Mall est un cas de figure),

– Les locaux destinés à recevoir des investissements dans le secteur de l’industrie et de l’informatique.

– Les contrats qui ont pour objet les locaux situant dans les zones offshore,

– Les contrats de leasing immobilier.

– Les contrats qui ont pour objet les locaux commerciaux appartenant aux Habous.

– Les baux emphytéotiques.

A noter que le législateur marocain considère certaines professions comme elles n’exercent pas le commerce au sens des dispositions du code de commerce. Ainsi, le contrat de bail concernant les cabinets d’avocat,  médecins et les architectes demeure régi par la loi sur le locatif à usage d’habitation (La loi n° 67-12).
Quelle est la procédure quand le locataire abandonne ou ferme les locaux  loués sans payer le loyer ?
Selon l’article 32 de la loi, lorsque le locataire abandonne les locaux depuis 6 mois et qu’il ne paie plus le loyer, le propriétaire / bailleur peut saisir le Président du Tribunal de Première instance, lequel statue en référé sur l’ouverture du local et sa reprise par le propriétaire.
Toutefois, il est impératif avant de saisir le tribunal de d’envoyer une mise en demeure au locataire  et de dresser un procès-verbal par un huissier de justice qui doit constater la durée de la fermeture ou l’abandon du local.
La rédaction d’un contrat de bail devient obligatoire :
C’est l’article 3 de la loi qui rend obligatoire l’écrit du contrat de bail qui doit être signé par les parties. Le contrat doit avoir une date certaine. Pour donner une date certaine au contrat, il faudrait le soumettre à la formalité d’enregistrement qui donne lieu à la perception d’un impôt dit droit d’enregistrement. Pour plus d’info sur ce point (Cliquez ici).
A noter que le contrat doit dresser également un état des lieux au moment de l’entrée en possession du local.
Pour visualiser le texte de la loi 49-16 tel que publié au B.O Cliquez ici
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